Kündigung vom Vermieter erhalten: was du jetzt prüfen kannst

Das Wichtigste in Kürze.

• Die Kündigung muss schriftlich auf dem vom Kanton genehmigten Formular kommen. Per E-Mail, SMS oder Brief ohne Formular ist sie nichtig, also ungültig.
• Ist die Wohnung die Familienwohnung eines Ehepaars oder eines Paars in eingetragener Partnerschaft, muss jede der beiden Personen ein eigenes Formular mit separater Post erhalten. Sonst ist die Kündigung ebenfalls nichtig.
• Für Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen oder im Vertrag vereinbarten Termin. Eine zu spät erhaltene Kündigung gilt in der Regel auf den nächstmöglichen Termin.
• Anfechten und eine Erstreckung verlangen kannst du nur innert 30 Tagen nach Empfang, und zwar bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Ein Protest bei der Vermieterschaft genügt nicht.
• Das Schlichtungsverfahren ist grundsätzlich kostenlos, und die Schlichtungsbehörden für Mietsachen beraten auch.

Ist die Kündigung gültig?

1. Formular. Kam die Kündigung auf dem amtlichen Formular? Es nennt unter anderem den Termin, auf den gekündigt wird, die Schlichtungsbehörden und die Voraussetzungen für eine Anfechtung und eine Erstreckung.
2. Familienwohnung. Seid ihr verheiratet oder lebt ihr in eingetragener Partnerschaft: Hat jede Person ein eigenes Formular in einem eigenen Brief erhalten? Das gilt auch, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat.
3. Frist und Termin. Passen Frist und Termin zu deinem Mietvertrag? Welche Termine ortsüblich sind, ist je nach Kanton und Gemeinde verschieden. Die Kündigung muss dich spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen. Das Datum des Poststempels zählt nicht.
4. Zu spät erhalten? Dann ist die Kündigung nicht ungültig, sondern gilt in der Regel auf den nächstmöglichen Termin. Beispiel: Dein Vertrag erlaubt Kündigungen mit drei Monaten Frist auf Ende März, Ende Juni und Ende September. Erhältst du die Kündigung auf Ende März erst am 5. Januar, gilt sie in der Regel auf Ende Juni. Die 30 Tage für eine Anfechtung laufen trotzdem ab dem Empfang.
5. Begründung. Eine Begründung muss die Kündigung nicht enthalten, du kannst sie aber verlangen. Die 30-Tage-Frist läuft trotzdem weiter.

Eine nichtige Kündigung beendet die Miete nicht. Mache die Vermieterschaft auf den Fehler aufmerksam. Bist du unsicher, ob die Kündigung nichtig ist, fechte sie vorsichtshalber trotzdem innert 30 Tagen an.

Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?

Anfechtbar ist eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst, etwa weil sie ohne schützenswertes Interesse oder als Schikane ausgesprochen wurde. Das Gesetz nennt Beispiele. Anfechtbar ist eine Kündigung insbesondere, wenn die Vermieterschaft kündigt:

• weil du berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hast, zum Beispiel einen Mangel gemeldet;
• um eine Mietzinserhöhung oder eine andere Vertragsänderung zu deinem Nachteil durchzusetzen. Wie du eine Erhöhung prüfst, steht im Ratgeber Mietzinserhöhung erhalten;
• wegen einer Änderung in deiner Familie, etwa Heirat oder Geburt, wenn ihr daraus keine wesentlichen Nachteile entstehen;
• während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis oder innert drei Jahren danach, zum Beispiel wenn sie dort zu einem erheblichen Teil verloren oder sich mit dir geeinigt hat. Dieser Schutz gilt nicht bei allen Kündigungsgründen, etwa nicht bei Zahlungsrückstand oder dringendem Eigenbedarf.

Auch in diesen Fällen musst du die Kündigung innert 30 Tagen anfechten, sonst bleibt sie gültig.

Erstreckung: mehr Zeit für die Wohnungssuche.

Ist die Kündigung nicht missbräuchlich, kannst du eine Erstreckung verlangen, also eine Verlängerung der Miete. Voraussetzung ist eine Härte für dich oder deine Familie, die schwerer wiegt als die Interessen der Vermieterschaft. Berücksichtigt werden zum Beispiel die Dauer der Miete, deine persönliche und finanzielle Lage und die Lage auf dem Wohnungsmarkt.

• Bei Wohnungen ist eine Erstreckung um insgesamt höchstens vier Jahre möglich, in einem oder zwei Schritten. Eine zweite Erstreckung musst du spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten bei der Schlichtungsbehörde verlangen. Die Höchstdauer wird in der Praxis selten gewährt.
• Ausgeschlossen ist eine Erstreckung zum Beispiel bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand.
• Weist die Behörde deine Anfechtung ab, prüft sie von sich aus, ob eine Erstreckung möglich ist.
• Läuft ein befristeter Mietvertrag ohne Kündigung aus, musst du die Erstreckung spätestens 60 Tage vor dem Ende verlangen.

Suche trotzdem sofort eine neue Wohnung und bewahre Belege deiner Suche auf. Sie helfen dir, die Härte zu zeigen.

So kannst du die Kündigung anfechten.

1. Frist notieren. Die 30 Tage beginnen mit dem Empfang der Kündigung. Konnte dir die Post ein Einschreiben nicht übergeben, gilt die Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts schon als empfangen, sobald sie auf der Post zum Abholen bereitlag. Das ist meist der Tag nach dem Einwurf der Abholungseinladung, manchmal schon derselbe Tag. Wann du den Brief tatsächlich abholst, spielt keine Rolle. Auch die siebentägige Abholfrist und Ferien ändern daran grundsätzlich nichts. Am sichersten rechnest du ab dem Tag, an dem die Abholungseinladung im Briefkasten lag. Achtung: Bei einer Mietzinserhöhung gilt dafür eine andere Regel. Gerichtsferien verlängern die Frist nicht.
2. Schlichtungsbehörde finden. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung. Das Kündigungsformular muss die Schlichtungsbehörden aufführen.
3. Gesuch einreichen. Du kannst es schriftlich einreichen oder bei der Schlichtungsbehörde mündlich zu Protokoll geben. Schreibe, dass du die Kündigung anfechtest und für den Fall, dass die Anfechtung abgewiesen wird, eine Erstreckung verlangst. Nenne die Vermieterschaft, lege eine Kopie der Kündigung bei und unterschreibe das Gesuch. Viele Schlichtungsbehörden haben dafür ein Formular. Schicke es am besten eingeschrieben und nicht erst am letzten Tag.
4. Beratung holen. Der Mieterinnen- und Mieterverband und die Schlichtungsbehörden für Mietsachen beraten dich. Im Schlichtungsverfahren fallen grundsätzlich keine Gerichtskosten an. Eigene Anwaltskosten werden dort in der Regel nicht ersetzt.

Sonderfall: Kündigung wegen Zahlungsrückstand.

Bist du mit dem Mietzins oder den Nebenkosten im Rückstand, kann dir die Vermieterschaft schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und die Kündigung androhen. Zahlst du nicht rechtzeitig, kann sie mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, ebenfalls mit dem amtlichen Formular. Bei einer Familienwohnung müssen schon die Zahlungsfrist und die Androhung beiden Personen separat zugestellt werden.

Eine Zahlung nach Ablauf der Zahlungsfrist ändert an der Kündigung in der Regel nichts, und eine Erstreckung ist ausgeschlossen. Zahle deshalb so früh, dass der ganze Betrag vor Ablauf der Frist bei der Vermieterschaft eintrifft. Kannst du nicht zahlen, wende dich sofort an den Sozialdienst deiner Gemeinde oder an den Mieterinnen- und Mieterverband. Auch diese Kündigung kannst du innert 30 Tagen anfechten, zum Beispiel wenn Formvorschriften nicht eingehalten sind.

Die Kündigung verstehen mit Briefuchs.

Lade die Kündigung in Briefuchs hoch. Die App zeigt dir die wichtigen Stellen auf einen Blick und nennt Fragen, die du prüfen kannst. Ob die Kündigung gültig oder missbräuchlich ist, beurteilt Briefuchs nicht, und Fristen oder Termine berechnet die App nicht. Bei Fotos und eingescannten Briefen übernimmt Briefuchs keine Daten als Frist. Eine Rückfrage an die Vermieterschaft, zum Beispiel nach der Begründung, kannst du in Briefuchs selbst schreiben und als Brief gestalten. Du prüfst und versendest sie selbst. Als PDF oder Word herunterladen kannst du den Brief ab Plus. Wichtig: Eine Rückfrage hält die 30-Tage-Frist für die Anfechtung nicht an.

Wie Briefuchs bei Mietverträgen hilft

Quellen.

• Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 257d, 266a, 266c, 266l, 266n, 266o, 271, 271a, 272, 272a, 272b und 273
• Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11), Art. 9
• Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272), Art. 33, 113, 145, 201 und 202
• Bundesgericht, BGE 137 III 208, BGE 140 III 244 und BGE 143 III 15 (Empfang der Kündigung, Beginn der Anfechtungsfrist)
• Anfechtung der Kündigung (Gerichte des Kantons Zürich)
• Kündigung durch die Vermieterschaft (Mieterinnen- und Mieterverband)