Mietvertrag unterschreiben: worauf du vorher achten kannst

Das Wichtigste in Kürze.

• Die Mietkaution beträgt bei Wohnungen höchstens drei Monatszinse. Sie gehört auf ein Sperrkonto bei einer Bank, das auf deinen Namen lautet.
• Nebenkosten musst du nur bezahlen, wenn die einzelnen Posten im Vertrag vereinbart sind.
• Die Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt mindestens drei Monate. Der Vertrag darf längere Fristen und eigene Termine vorsehen, aber keine kürzere Frist.
• Den Anfangsmietzins kannst du innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung anfechten, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
• Halte Mängel beim Einzug schriftlich fest, am besten im Übergabeprotokoll.

Mietkaution: höchstens drei Monatszinse.

Bei Wohnungen darf die Vermieterschaft höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. Eine Kaution in Geld muss sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf deinen Namen lautet. Zahle deshalb direkt auf dieses Mietkautionskonto ein, nicht bar und nicht auf ein Privatkonto. Ohne deine Zustimmung kommt die Vermieterschaft nur mit einem rechtskräftigen Urteil oder Zahlungsbefehl an das Geld. Bekommst du wegen der Kaution einen Zahlungsbefehl und bist nicht einverstanden, erhebe innert 10 Tagen Rechtsvorschlag. Macht sie innert einem Jahr nach Ende der Miete keinen Anspruch rechtlich geltend, kannst du das Geld direkt von der Bank zurückverlangen.

Statt eines Depots akzeptieren manche Vermieter eine Mietkautionsversicherung. Die jährlichen Prämien bekommst du nicht zurück, und was die Versicherung der Vermieterschaft bezahlt, verlangt sie von dir zurück.

Nebenkosten: nur was vereinbart ist.

Nebenkosten sind Kosten für Leistungen rund um den Gebrauch der Wohnung, etwa Heizung, Warmwasser oder Hauswartung. Du musst sie nur bezahlen, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind. Die Posten müssen dort einzeln und genau aufgeführt sein. Ein Sammelbegriff wie «übrige Nebenkosten» oder ein blosser Verweis auf Allgemeine Bedingungen genügt in der Regel nicht. Was nicht vereinbart ist, ist im Mietzins inbegriffen. Keine Nebenkosten sind zum Beispiel Hypothekarzinsen oder die Gebäudeversicherung.

• Akonto: Du zahlst monatlich einen Betrag im Voraus und erhältst mindestens einmal im Jahr eine Abrechnung. Frage nach den Abrechnungen der letzten Jahre, damit dich keine hohe Nachzahlung überrascht.
• Pauschale: Du zahlst einen festen Betrag ohne Abrechnung. Die Vermieterschaft muss ihn auf die Durchschnittswerte von drei Jahren abstützen.

Die Belege zur Abrechnung darfst du einsehen.

Dauer, Kündigungsfristen und Termine.

Ein unbefristeter Vertrag läuft, bis jemand kündigt. Ein befristeter Vertrag endet am vereinbarten Datum ohne Kündigung. Vorher kann in der Regel keine Seite ordentlich kündigen. Manche unbefristeten Verträge haben eine Mindestdauer, vor deren Ende keine ordentliche Kündigung möglich ist.

Für Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Gekündigt wird auf die Termine im Vertrag oder, wenn dort keine stehen, auf die ortsüblichen Termine. Diese sind von Ort zu Ort verschieden. Prüfe deshalb, auf welche Termine du selbst kündigen kannst.

Willst du vorzeitig ausziehen, wirst du in der Regel nur frei, wenn du eine zahlungsfähige und für die Vermieterschaft zumutbare Person vorschlägst, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Sonst schuldest du den Mietzins grundsätzlich weiter, bis die Miete nach Vertrag oder Gesetz endet oder hätte beendet werden können.

Staffelmiete und Indexmiete.

Bei einer Staffelmiete steigt der Mietzins zu festen Zeitpunkten um Beträge, die im Vertrag stehen. Gültig ist das nur, wenn der Vertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen ist, der Mietzins höchstens einmal im Jahr steigt und die Erhöhung in Franken festgelegt ist. Bei einer Indexmiete folgt der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise. Gültig ist das nur bei einem Vertrag für mindestens fünf Jahre. Die einzelnen Staffeln kannst du später nicht anfechten, eine Erhöhung nach Index nur eingeschränkt. Rechne deshalb vor der Unterschrift nach, ob du dir auch die späteren Mietzinse leisten kannst. Wie du andere Erhöhungen prüfst, steht im Ratgeber Mietzinserhöhung erhalten.

Anfangsmietzins anfechten.

Hältst du den Mietzins zu Beginn der Miete für missbräuchlich, kannst du ihn innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Herabsetzung verlangen. Massgebend ist die Übernahme, nicht die Unterschrift. Bekommst du die Schlüssel schon vor dem Mietbeginn, rechne ab dem Tag der Schlüsselübergabe. Gerichtsferien verlängern diese Frist nicht. Das geht aber nur, wenn eine dieser Voraussetzungen erfüllt ist:

• Du musstest den Vertrag wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abschliessen.
• Der Mietzins ist erheblich höher als der frühere Mietzins für dieselbe Wohnung. Den früheren Mietzins kannst du bei der Vermieterschaft erfragen.

Ob der Mietzins tatsächlich missbräuchlich ist, prüft dann die Behörde. Kündigt dir die Vermieterschaft wegen der Anfechtung, kannst du auch diese Kündigung anfechten, siehe Kündigung vom Vermieter erhalten.

In manchen Kantonen muss die Vermieterschaft dir den Anfangsmietzins beim Abschluss auf einem amtlichen Formular mitteilen, mit dem bisherigen Mietzins und einer Begründung für eine Erhöhung. Laut dem Bundesamt für Wohnungswesen gilt diese Formularpflicht 2026 in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich sowie in Teilen der Kantone Neuenburg und Waadt. Das kann sich jedes Jahr ändern. Fehlt das Formular trotz Pflicht, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses nichtig. Der Vertrag selbst bleibt gültig, und den Mietzins kannst du unter Umständen auch später noch festsetzen lassen. Verlass dich nicht darauf: Fechte den Mietzins im Zweifel trotzdem innert 30 Tagen nach der Übernahme an und lass dich beraten.

Beim Einzug: Mängel festhalten.

Bei der Übergabe erstellt die Vermieterschaft meist ein Übergabeprotokoll, auch Antrittsprotokoll genannt. Geh die Wohnung dabei genau durch, lass alle Mängel eintragen, etwa Kratzer, Flecken oder defekte Geräte, und mach Fotos. Mängel, die du erst später entdeckst, meldest du rasch schriftlich mit einer Mängelliste, am besten eingeschrieben. Manche Verträge setzen dafür eine kurze Frist. So kannst du beim Auszug zeigen, dass ein Schaden schon vorher da war. Gibt es ein Rückgabeprotokoll der Vormieterschaft, kannst du verlangen, es einzusehen.

Untermiete, Haustiere und unzulässige Klauseln.

• Untermiete: Untervermieten darfst du nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Sie darf die Zustimmung aber nur aus bestimmten Gründen verweigern, etwa wenn du ihr die Bedingungen nicht nennst, wenn diese im Vergleich zu deinem Vertrag missbräuchlich sind oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen.
• Haustiere: Was gilt, steht meist im Vertrag oder in der Hausordnung. Hast du ein Tier oder willst du eines, kläre das vorher und lass dir eine Erlaubnis schriftlich geben.
• Unzulässige Klauseln: Nichtig ist zum Beispiel ein Verzicht im Voraus darauf, eine Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen. Nichtig ist auch eine Pauschale, die du beim Auszug unabhängig von einem Schaden zahlen sollst.

Den Mietvertrag verstehen mit Briefuchs.

Lade den Mietvertrag in Briefuchs hoch. Die App zeigt dir die wichtigen Stellen auf einen Blick, zum Beispiel zu Mietzins, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsterminen, und nennt Fragen, die du prüfen kannst. Ob eine Klausel zulässig ist, beurteilt Briefuchs nicht, und Fristen oder Termine berechnet die App nicht. Eine Rückfrage an die Vermieterschaft kannst du in Briefuchs selbst schreiben und als Brief gestalten. Du prüfst und versendest sie selbst. Als PDF oder Word herunterladen kannst du den Brief ab Plus.

Wie Briefuchs bei Mietverträgen hilft

Quellen.

• Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 253a, 253b, 255, 256a, 257a, 257b, 257e, 262, 264, 266, 266a, 266c, 267, 269b, 269c, 270, 270c, 270d, 271a und 273c
• Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11), Art. 2, 4, 8 und 19
• Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272), Art. 201
• Bundesgericht, BGE 135 III 591 (Nebenkosten) und BGE 140 III 583 (fehlendes Formular beim Anfangsmietzins)
• Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses (Bundesamt für Wohnungswesen)
• Nebenkosten (Gerichte des Kantons Zürich)
• Mietzinsdepot und Kaution (Mieterinnen- und Mieterverband)