Das Wichtigste in Kürze.
- Die Erhöhung muss auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Fehlt das Formular oder die Begründung, ist sie nichtig. Das gilt auch, wenn die Vermieterschaft damit eine Kündigung androht oder ausspricht.
- Eine nichtige Erhöhung gilt auch ohne Anfechtung nicht. Bist du unsicher, ob sie nichtig ist, fechte sie vorsichtshalber trotzdem innert 30 Tagen an.
- Ausnahme: Ist die Erhöhung als Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, genügt seit dem 1. Oktober 2025 eine schriftliche Mitteilung ohne amtliches Formular.
- Die Mitteilung muss dich mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen. Wirksam wird die Erhöhung frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Kommt die Mitteilung zu spät, gilt die Erhöhung in der Regel erst auf den darauffolgenden Kündigungstermin.
- Anfechten kannst du innert 30 Tagen, nachdem dir die Erhöhung mitgeteilt wurde, bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung. Verpasst du diese Frist, kannst du die Erhöhung in der Regel nicht mehr als missbräuchlich anfechten.
- Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist grundsätzlich kostenlos. Eigene Anwaltskosten werden dort in der Regel nicht ersetzt.
- Während des Verfahrens gilt der bisherige Mietvertrag in der Regel unverändert weiter. Du musst also vorerst nur den bisherigen Mietzins zahlen. Wird die Erhöhung später bestätigt, musst du die Differenz unter Umständen nachzahlen.
Welche Gründe es für eine Erhöhung gibt.
Häufige Gründe sind ein höherer Referenzzinssatz, die Teuerung, gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten oder wertvermehrende Investitionen, zum Beispiel ein neu eingebauter Lift oder eine bessere Wärmedämmung. Bei einer umfassenden Sanierung zählt in der Regel nur ein Teil der Kosten als wertvermehrend. Die Vermieterschaft muss angeben, auf welchen Grund sie sich stützt. Nennt sie mehrere Gründe, muss sie jeden Betrag einzeln ausweisen.
- Referenzzinssatz: Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf der Mietzins deswegen in der Regel um höchstens 3 Prozent steigen. Das gilt, solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt. Massgebend ist der Satz, auf dem dein heutiger Mietzins beruht. Den aktuellen Wert veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich.
- Teuerung: Der Mietzins darf um höchstens 40 Prozent der Teuerung steigen. Massgebend ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Steigt er zum Beispiel um 2 Prozent, darf der Mietzins deswegen um höchstens 0,8 Prozent steigen. Hast du eine Indexmiete, gelten andere Regeln.
Diese Punkte kannst du prüfen.
- Kam die Erhöhung auf dem amtlichen Formular? Eine gedruckte Unterschrift auf dem Formular genügt.
- Ist sie begründet, und verstehst du die Begründung?
- Kam sie rechtzeitig, also mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist?
- Passt das Datum, ab dem die Erhöhung gelten soll, zu den Kündigungsfristen und Kündigungsterminen in deinem Mietvertrag? Bei einem befristeten Vertrag ist eine Erhöhung während der festen Dauer grundsätzlich nur möglich, wenn der Vertrag das vorsieht, zum Beispiel mit einer Index- oder Staffelmiete.
- Passt die Begründung zum aktuellen Referenzzinssatz und zur letzten Anpassung deines Mietzinses?
So kannst du eine Mietzinserhöhung anfechten.
- Frist notieren. Die 30 Tage beginnen, wenn dir die Erhöhung mitgeteilt wurde. Bei einem eingeschriebenen Brief zählt in der Regel der Tag, an dem du ihn auf der Post abholst. Holst du ihn nicht ab, gilt er spätestens am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Am sichersten rechnest du ab dem Tag, an dem die Abholungseinladung im Briefkasten lag. Eine Rückfrage oder ein Protest bei der Vermieterschaft hält die Frist nicht an, und Gerichtsferien verlängern sie nicht. Warte nicht bis zum letzten Tag.
- Schlichtungsbehörde finden. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung. Das amtliche Formular muss die Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit aufführen.
- Anfechtung einreichen. Das Gesuch kannst du schriftlich einreichen oder bei der Schlichtungsbehörde mündlich zu Protokoll geben. Schreibe darin, dass du die Erhöhung als missbräuchlich anfechtest, nenne die Vermieterschaft und unterschreibe das Gesuch. Viele Schlichtungsbehörden haben dafür ein Formular. Lege eine Kopie der Mitteilung bei. Per Post schickst du das Gesuch am besten eingeschrieben.
- Beratung holen. Der Mieterinnen- und Mieterverband und kantonale Beratungsstellen unterstützen dich dabei.
Die Erhöhung verstehen mit Briefuchs.
Lade die Mitteilung in Briefuchs hoch. Die App zeigt dir Begründung, Beträge und Daten aus der Mitteilung auf einen Blick und nennt Fragen, die du prüfen kannst. Ob die Erhöhung missbräuchlich ist, beurteilt Briefuchs nicht, und die 30 Tage für die Anfechtung berechnet die App nicht. Eine Rückfrage an die Vermieterschaft, zum Beispiel zur Berechnung, kannst du in Briefuchs selbst schreiben und als Brief gestalten. Wichtig: Eine Rückfrage hält die 30-Tage-Frist für die Anfechtung nicht an.
Wie Briefuchs bei Mietverträgen hilft
Allgemeine Information
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Massgebend sind das Gesetz, dein Mietvertrag und die Mitteilung der Vermieterschaft. Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sowie für staatlich geförderte Wohnungen gelten teilweise andere Regeln.
Quellen.
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 253b, 269a, 269b, 269c, 269d, 270b und 270e
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11), Art. 12a, 13, 14, 16, 19 und 20
- Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272), Art. 33, 113 und 202
- Bundesgericht, BGE 107 II 189 und BGE 131 III 566 (Zugang der Mitteilung, verspätete Mitteilung, Anfechtungsfrist)
- Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen